تعهدات و مسوولیت دلال در خرید و فروش املاک؛ مشاوره با وکیل 88019243-88019244

مردم عادی تصور می‌کنند که مشاوران املاک از اطلاعات حقوقی کافی برای نگارش یک قرارداد خرید و فروش ملک یا آپارتمان برخوردارند اما در واقع، این گونه نیست و بخش زیادی از دعاوی املاک ناشی از قراردادهای عادی است که در دفاتر مشاوران املاک نوشته می‌شود.

یک وکیل پایه یک دادگستری به مردم توصیه می‌کند که برای تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک، به دفاتر ثبت اسناد یا وکلای مجرب مراجعه کنند تا از مشکلات بعدی، پیشگیری کنند.

در قانون تجارت، دلال کسی است که واسطه معامله است اما در کشور ما به اشتباه در آژانس‌های مسکن، متصدی تنظیم مبایعه‌نامه‌ها می باشد.

در ماده 335 قاون تجارت گفته شده است که دلال کسی است که در مقابل اجرت واسطه انجام معاملاتی شده یا برای کسی که می‌خواهد معاملاتی نماید طرف معامله پیدا می‌کند.‌ اصولا قرارداد دلالی تابع مقررات راجع به وکالت است.

ماده 336 قانون تجارت توضیح داده است که دلال می‌تواند در رشته‌های مختلف دلالی نموده و شخصا نیز تجارت کند در ‌ماده 337 قانون تجارت آمده است که دلال باید در نهایت صحت و از روی صداقت طرفین معامله را از جزئیات راجعه به معامله مطلع سازد ولو این که دلالی را فقط برای یکی‌از طرفین بکند؛ دلال در مقابل هر یک از طرفین مسوول تقلب و تقصیرات خود می‌باشد.

در ماده 338 تاکید شده است که دلال نمی‌تواند عوض یکی از طرفین معامله قبض وجه یا تادیه دین کند و تعهدات آن ها را اجرا کند مگر این که ‌اجازه‌نامه یا به عبارت دیگر وکالت نامه از سوی دیگری داشته باشد.

این در حالی است که قانون درباره مسوولیت اشیا و اسناد نیز تعیین تکلیف کرده است به طوری که در ماده 339 آمده است که دلال مسوول تمام اشیا و اسنادی است که در ضمن معاملات به او داده می‌شود بنابراین هر اتفاقی که رخ دهد اعم از ضایع یا تلف شدن اشیا یا اسناد ‌مزبور، مسوولیت آن به عهده دلال است اما اگر دلال بتواند ثابت کند که مسوول نبوده است بنابراین پرداخت ضرر از وی ساقط می‌شود.

 در مواردی که افراد مجبور هستند از روی نمونه ملکی را به فروش برسانند، به طور مثال هنگام خرید آپارتمان ممکن است ملک روبرو نشان داده شود در این مورد ماده 340 قانون تجارت گفته است که دلال باید نمونه مال را  تا موقع ختم معامله نگاه بدارد مگر این که طرفین معامله او را از‌ این قید معاف دارند.  

در ماده 353 آمده است که دلالی معاملات ممنوعه اجرت ندارد و در  ‌ماده 354 ذکر شده است حق‌الزحمه دلال به عهده طرفی است که او را مامور به انجام معامله  کرده مگر این که قرارداد خصوصی غیر این ترتیب را مقرر بدارد. طبق ‌ماده 355 حق‌الزحمه دلال به واسطه قرارداد مخصوصی باید معین شده باشد و الا محکمه با رجوع به اهل خبره و رعایت مقتضیات زمانی و‌ مکانی و نوع معامله حق‌الزحمه را معین خواهد کرد.

درباره شرایط  هر دلال برای ثبت معامله می توان گفت: هر دلال باید دفتری داشته باشد و همه معاملاتی را که به دلالی او انجام گرفته به ترتیب اسم متعاملین - مالی که موضوع معامله است - نوع معامله - شرایط معامله با تشخیص به این که تسلیم موضوع معامله فوری است یا به وعده است - عوض مالی که باید پرداخته شود و تشخیص این که فوری است یا به وعده است وجه نقد است یا مال‌التجاره یا برات در صورتی که برات باشد‌به رویت است یا به وعده - امضاء طرفین معامله مطابق مقررات نظامنامه وزارت عدلیه ذکر شود؛ در آن ثبت کند. البته  ‌دفتر دلالی تابع کلیه مقررات راجع به دفاتر تجارتی است.

حق العمل کاری در معاملات املاک

نوع دیگری از واسطه‌گری در معاملات املاک، حق العمل کاری است که در آن یک نفر با دریافت کمیسیون، ملک را از طرف مالک معامله می‌کند.

بر اساس قانون تجارت، حق‌العمل‌کار کسی است که به اسم خود ولی به حساب دیگری (‌آمر) معاملاتی کرده و در مقابل حق‌العملی دریافت می‌کند. البته به این نکته باید توجه کرد که حق العمل‌کار از نظر قانون، همانند وکیل است و همان حقوق و مسوولیت‌ها را در معامله دارد.

حق‌العمل‌کار باید آمر را از جریان اقدامات خود مطلع کند، به خصوص اگر ماموریت را انجام بدهد، فورا باید آن را به آمر اطلاع دهد.

http://iranianlawyer.net

کمیسیون ماده ۷۷ وظایف و اختیارات

تلفن تماس و مشاوره با وکیل دعاوی اداری: 09123995737

کمیسیون ماده ۷۷ وظایف و اختیارات

عوارض یکی از منابع مهم درآمدی شهرداری ها محسوب می شوند . تنوع و گستردگی عوارض و قوانین و مقررات گوناگونی که در این رابطه به تصویب رسیده است اختلاف شهرداری و مودی را اجتناب ناپذیر نموده است. به نحوی که قانونگذار مرجع مستقلی را برای رسیدگی به این امور پیش بینی کرده است. این مرجع از نمایندگان وزارت کشور – دادگستری و شورای اسلامی شهر تشکیل یافته است

طبق ماده 77 قانون شهرداری :" رفع هرگونه اختلاف بین مودی و شهرداری در مورد عوارض به کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور و دادگستری و انجمن شهر (شورای اسلامی شهر)  ارجاع  می شود و تصمیم کمیسیون مزبور قطعی و لازم اجرا است.  در نقاطی که سازمان قضایی نباشد رئیس دادگستری شهرستان یک نفر را به نمایندگانی دادگستری تعیین می نماید و در غیاب انجمن شهر انتخاب نماینده انجمن از طرف شورای شهرستان به عمل خواهد آمد بدهی هایی که طبق تصمیم این کمیسیون تشخیص شود طبق مقررات اسناد لازم الاجرا به وسیله اداره ثبت قابل وصول می باشد اجرای ثبت مکلف است بر طبق تصمیم کمیسیون مزبور به صدور اجرائیه و وصول طلب شهرداری مبادرت نماید."

برخی عوارض همچون عوارض نوسازی، عوارض انواع بنزین و حمل و نقل مسافر در داخل کشور با وسایل زمینی به استثنای ریلی به استناد قانون مربوطه و بعضی دیگر مانند عوارض مشاغل، قطع درخت، صدور پروانه و… بر اساس مصوبات شورای وضع و اخذ می شود، که این نوع عوارض محلی هستند.

در ماده ۸ قانون نوسازی، رسیدگی به برخی اختلافات ناشی از ارجای این قانون منحصرا در صلاحیت کمیسیون رفع اختلاف موضوع ماده ۷۷ قانون شهرداری قرار داده شده است.

همچنین وفق بند (هـ) ماده ۴۶ قانون مالیات بر ارزش افزوده اختلاف و استنکاف از پرداخت وجوه دریافتی موضوع بندهای (الف) و (ب) ماده ۴۳ این قانون که توسط شهرداری ها وصول می شود مشمول احکام ماده ۷۷ قانون شهرداری خواهد بود.

اعضا» کمیسیون عبارتند از:  

1- نماینده وزارت کشور

2- نماینده دادگستری  

3- نماینده انجمن شهر (شورای اسلامی شهر )

 صلاحیت رسیدگی کمیسیون ماده 77 :  

کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری فاقد آئین نامه دادرسی خاصی است و در این ماده نحوه ابلاغ دعوت از مودی و شهرداری و امکان یا عدم امکان حضور آنان ذکر نشده است.

نکته قابل ذکر دیگر این موضوع می باشد که همان گونه که در متن ماده 77 قانون شهرداری به صراحت قید شده است صلاحیت کمیسیون تشخیص بدهی مودی در مورد عوارض شهرداری است، لذا در صورتی که شهرداری مستند و مستدل به قوانین عوارضی را محاسبه نموده باشد و مودی دلیل قانونی بر رد دلائل ارائه شده از سوی شهرداری ارائه ننماید، کمیسیون نمی تواند آن را تخفیف و یا تشدید نماید.

تشکیلات و تعداد کمیسیون ماده 77 :

کمیسیون ماده 77 در شهرداری تشکیل می گردد و دارای شخصیت حقوقی مستقل از شهرداری و بر اساس ضوابط و مقررات مبادرت به صدور رای می نماید.

تصمیمات کمیسیون مزبور قطعی است و بنابراین ضرورتی برای تشکیل بیش از یک کمیسیون وجود ندارد ولی در صورت نیاز به تشکیل بیش از یک کمیسیون به دلیل حجم پرونده ها ایجاد کمیسیون متعدد منع قانونی ندارد .بدیهی است این کمیسیون ها به عنوان بدوی و تجدید نظر تلقی نمی گردد بلکه در عرض یکدیگر قرار دارند .  

رسمیت جلسات

در خصوص این که جلسات کمیسیون با حضور چند نفر از سه نفر اعضا» قانونی آن رسمیت می یابد در ماده 77 اشاره نگردیده است اما با توجه به اعتبار «اکثریت آرا» به صورت نصف به علاوه یک» می توان نتیجه گرفت که جلسه با حضور هر سه عضو آن رسمیت می یابد اما برای حصول اعتبار رای، اکثریت آرا» یعنی حداقل دو رای از سه رای کفایت خواهد کرد.  

قسط بندی عوارض

موضوع دیگری که در صلاحیت کمیسیون ماده ۷۷ قانون شهرداری قرار دارد، قسط بندی عوارض است. حسب ماده ۳۲ آیین نامه مالی شهرداری ها مصوب ۱۳۴۶ پیش بینی شده بود: شهرداری مجاز به تقسیط مطالبات خود ناشی از عوارض نیست مگر در مواردی که به تشخیص کمیسیون منظور در ماده ۷۷ قانون شهرداری مصوب سال ۱۳۴۴ مودی قادر به پرداخت تمام بدهی خود به طور یکجا نباشد که در این صورت ممکن است بدهی مودی برای مدتی که از سه سال تجاوز نکند، تقسیط شود ولی در هر حال صدور مفاصاحساب  موکول به وصول همه بدهی است.

با تصویب قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت در سال ۱۳۸۰(البته دوره آزمایشی آن تمام شده است و مجددا ماده 31 اجرایی است) برابر ماده ۷۳ این قانون ماده ۳۲ آیین نامه مزبور به شرح زیر اصلاح شده است: به شهرداری های کل کشور اجازه داده می شود تا مطالبات خود را با اقساط حداکثر ۳۶ ماهه مطابق دستورالعملی که به پیشنهاد شهردار به تصویب شورای اسلامی شهر مربوطه می رسد دریافت کند. در هر حال صدور مفاصا حساب موکل به تادیه همه بدهی مودی خواهد بود.

آراء کمیسیون مزبور قطعی است و بدهی هایی که طبق تصمیم این کمیسیون تشخصیص داده شود ٬ طبق مقررات اسناد لازم الاجرا به وسیله اداره ثبت قابل وصول می باشد.

اجرای ثبت مکلف است طبق تصمیم کمیسیون ماده 77 به صدور اجراییه و وصول طلب شهرداری مبادرت نماید در نقاطی که سازمان قضایی نباشد رئیس دادگستری استان یک نفر را به نمایندگی دادگستری تعیین می نماید و در غیاب شورای شهر انتخاب نماینده شورا از طرف استاندار بعمل خواهد آمد. صلاحیت و محدوده رسیدگی کمیسیون بردو محور اساسی و مهم استوار است.

اول قانونی بودن عوارض مورد مطالبه شهرداری بدین معنی که کمیسیون پس از وصول پرونده با حضور تمامی اعضاء خود تشکیل جلسه داده و اعتراض مودی را از این جهت که آیا قانونا قابل مطالبه می باشد یا خیر مورد رسیدگی قرار می دهد چنانچه دلایلی از ناحیه مودی ابراز شده یا بشود مورد توجه هیئت قرار خواهد گرفت.

دوم میزان عوارض مورد مطالبه و مشمول آن درباره مودی است به عنوان مثال درمورد عوارض شغلی، آیا در مدت مطالبه نامبرده به شغل موضوع اشتغال داشته؟ یا میزان عوارض تعیین شده در برگ تشخیص منطبق با ضوابط می باشد؟ پس از طی این مراحل کمیسیون رای خود را صادر می نماید.

 اجراییه کمیسیون ماده 77:

در این گونه موارد علاوه بر اینکه شهرداری می تواند از سایر اختیارات قانونی خود استفاده نماید و از طریق اجراء ثبت اقدام کند همان طور که در متن ماده 77 قانون شهرداری ها مندرج است.

اجرای آراء کمیسیونماده 77 مثل اجرای اسناد لازم الاجرا خواهد بود. دایره اجرای ثبت مفاد اجراییه را به متعهد ابلاغ می کند و متعهد مکلف است ظرف ده روز مفاد آن را اجرا نماید و اگر خودرا قادر به اجرا اجرایی نداند  ظرف همان مدت صورت جامع دارایی خود را به مسئول اجرا بدهد و اگر مالی ندارد صریحاً اعلام کند.

البته شهرداری می تواند قبل از انقضای مدت فوق تقاضای تأمین طلب خود را از اموال متعهد بنماید. در این صورت دایره اجراء بلافاصله پس از ابلاغ اجراییه معادل موضوع سند لازم الاجرا را از اموال متعهد بازداشت می کند.

البته تمامی اموال متعهد را نمی توان بازداشت کرد زیرا برخی از اموال مصداق مستثنیات دین بوده و قابل بازداشت نمی باشد.

صلاحیت محلی

این که کمیسیون مذکور در چه محدوده ای می تواند وارد رسیدگی شده و تصمیم گیری نماید بستگی به محدوده ای دارد که در آن محدوده عوارض وضع گردیده است . صلاحیت محلی کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری تابعی از قلمرو جغرافیایی شهرداری است که در حوزه آن مستقر گردیده است. در اینکه محدوده قانونی شهر تحت صلاحیت کمیسیون 77 قرار دارد جای تردید نیست.

لیکن در خصوص شمول صلاحیت کمیسیون در حریم قانونی شهر با نظرات مختلفی مواجه هستیم. از یک سو با عنایت به حکم صریح ماده 3 آئین نامه اجرایی نحوه وضع و وصول عوارض به وسیله شورای اسلامی شهر بخش و  شهرک که بیان می دارد.

عوارض در موضوع این آئین نامه از اماکن واحدهای صنفی، تولیدی خدماتی صنعتی و هر گونه منابع درآمد دیگری قابل وصول است که محل استقرار در مورد شهرها، محدوده قانونی شهر موضوع تبصره 1 ماده 4 قانون تعاریف و ضوابط تقسیمات کشوری مصوب 1362 و در مورد روستا و بخش محدوده موضوع ماده 6 و 12 قانون تعاریف و ضوابط تقسیمات کشوری که به تصویب هیات وزیران رسیده باشد یا برسد و در مورد شهرک ها محدوده ای است که به تصویب کمیسیون موضوع ماده 13 آئین نامه مربوط به استفاده از اراضی احداث بناء و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب 1355 رسیده باشد. عوارض مصوب شورا در حریم شهر اجراء شدنی نیست.

از سوی دیگر برخی اعتقاد دارند قوانین و مقررات و مصوبات قانونی مورد عمل شهرداری ها با توجه به عمومات قانون شهرداری ها در محدودهای شهرداری ها در محدوده های شهری و تا منتهی الیه حوزه استحفاظی و حریم شهرها معتبر است منتهی الیهی که شهر بدون توجه به حدود ثبتی و عرفی املاک واقع در محدوده شهری پایان می یابد. از این رو دامنه ی اجرایی تعرفه های عوارض تصویبی تحت هر عنوان مقید به داخل محدوده های فوق است و نسبت به خارج از آن تعمیم و تسری نمی یابد.

بالطبع تمام نقاط و اماکنی که با هر نوع کاربری در فضا و داخل محدوده های توصیفی واقع شوند بالاجبار از نظامات و مقررات شهرداری تبعبت می نمایند به همین اعتبار، مصوبات عوارض شهرداری ها با توجه به اسقلال شخصیت حقوقی آن ها ، فقط در محدوده های مصوب مورد عمل خود، معتبر بوده و قابلیت اجرائی داشته و خارج از آن مجوزی ندارد.

در حال حاضر رای وحدت رویه (دیوان عدالت اداری) شماره ه/79/268 مورخه 14/1/1381 تا حدودی به مباحث نظری خاتمه داده است. این رای بیان می دارد:" قانونگذار در مقام تامین بخشی از هزینه های مربوط به انجام وظایف مقرر در ماده 55 قانون شهرداری از جمله ارائه خدمات عمومی در قلمرو جغرافیایی شهر وضع و وصول عوارض را با شرایط قانونی تجویز کرده است.

نظر به اینکه شهرداری تکلیفی در ارائه خدمات عمومی خارج از محدوده قانونی شهر ندارد بنابراین تمسک به تبصره 4 ماده 4 قانون تعاریف و ضوابط تقسیمات کشوری که در مقام تعریف حوزه شهری بر اساس نقاط تابع حوزه ثبتی و عرضی واحد وضع شده است و مطالبه عوارض از کارخانجات واقع در خارج از محدوده قانونی شهر خلاف هدف و حکم مقنن در باب وضع عوارض و وصول و مصرف عوارض و خارج از حدود اختیارات قوه مجریه در وضع مقررات دولتی است بدین جهت ردیف خ 13 از بند 388 مصوبه شماره 4410/34/3/1 مورخ 26/3/66 وزارت کشور که با استفاده از حوزه شهری موجب توسعه دایره شمول قانون گردیده است به استناد قسمت دوم ماده 25 قانون دیوان عدالت اداری ابطال می گردد.

به نظر می رسد باید بین دو محدوده خارج از شهر یعنی حریم و محدوده خارج از حریم شهر قائل به تفاوت شد. اخذ عوارض از مشمولین واقع در حریم شهر قابل توجیه است زیرا بر اساس مواد 100 و 101 قانون شهرداری ، شهرداری مکلف به صدور پروانه ساختمان و تفکیک اراضی واقع در محدوده است. به عبارت دیگر قانون ، شهرداری را مکلف به ارائه نوعی از خدمات در این محدوده قانونی شهر و شهرک های صنعتی اخذ عوارض توجیه قانونی ندارد و بالطبع کمیسیون ماده 77 نیز در این گونه مناطق صلاحیت رسیدگی ندارد.

اعتراض به آرای کمیسیون ماده ۷۷

با عنایت به حدود صلاحیت و اختیارات دیوان عدالت اداری مذکور در اصل ۱۷۳ قانون اساسی و ماده ۱۳ قانون دیوان عدالت اداری، آرای صادره از سوی کمیسیون ماده ۷۷ قانون شهرداری از سوی اشخاص، اعم از حقیقی و حقوقی حقوق خصوصی قابل اعتراض و رسیدگی در دیوان عدالت اداری است.

ضمن آن که برابر رای وحدت رویه شماره ۶۹۹ مورخ ۲۲/۳/۱۳۸۶ صادره از هیات عمومی دیوان عالی کشور سازمان های دولتی نیز می توانند در صورت اعتراض به آرای صادره از سوی کمیسیون مزبور از حیث نقض قوانین و مقررات و مخالفت با آن ها به مراجع دادگستری که مرجع تظلم عمومی است مراجعه کنند.

در جلسه 2/12/1391 مجلس شورای اسلامی طرح اصلاح ماده 77 قانون شهرداری تصویب شد

گزارش کمیسیون شوراها و امور داخلی کشور به مجلس شورای اسلامی را در مورد طرح اصلاح ماده (77) قانون شهرداری مصوب 1334 را مورد رسیدگی قرار داده و به تصویب رساند : طرح اصلاح ماده 77 قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی اعاده شده در شورای نگهبان در کمیسیون شوراها و امور داخلی کشور به شرح زیر اصلاح شد:

در ماده واحده یک طرح در سطر اول ماده 77 قانون شهرداری بعد از کلمه عوارض عبارت «و بهای خدمات ارائه شده توسط شهرداری و سازمان های وابسته به آن» اضافه شد این طرح از مجموع 236 رای حاضر با 191 رای موافق تصویب شد اما به دلیل اینکه شورای نگهبان آن را رد کرد برای تصویب مجددا به مجلس شورای اسلامی برگشته است.

دبیر خانه کمیسیون ;

دبیرخانه کمیسیون ماده 77 در شهرداری مستقر بوده و معمولا یکی از کارکنان شهرداری به عنوان دبیر کمیسیون تعیین می گردد که دارای وظائف عمده ای بوده که اعم آن به شرح ذیل می باشد : 

1- مراحل مقدماتی تشکیل پرونده و ارجاع به کمیسیون ماده 77 شامل ( شناسایی مودی ٬ محاسبه عوارض و ..)

2- انجام تشریفات قانونی به منظور ثبت و تکمیل پرونده های ارجاعی به کمیسیون.

3- تنظیم تصمیم اعضا کمیسیون به تفکیک هر پرونده.  

4- ابلاغ قانونی آرا صادره از سوی کمیسیون به مودیان و شهرداری

5- حفظ و نگهداری کلیه مکاتبات اداره و سوابق آرا صادره   

6- شرکت در جلسات کمیسیون و ارائه توضیحات لازم به اعضا

7- حفظ ارتباط با سایر واحدهای شهرداری مرتبط با موضوعات و پرونده هایی که به کمیسیون ارجاع می شود به ویژه واحد درآمد شهرداری

8- دعوت از مودیانی که پرونده آنها در کمیسیون مطرح است برای ارائه لایحه دفاعیه و یا حضور در کمیسیون و دفاع قانونی خود

9- دعوت از کارشناسان ذیربط در شهرداری برای حضور در جلسه و ارائه توضیحات لازم و دفاع از حقوق شهرداری

10- مراقبت بر اینکه تعیین اعضا کمیسیون وفق مقررات انجام شده باشد و پیگیری جهت اعضایی که جدیدا تعیین می شوند.