سرقفلی - وکیل سرقفلی؛ وکیل برای سرقفلی 88019244

از آنجایی که روابط مالک و مستأجری در جامعه کنونی امروز یکی از رایج ترین و شایع ترین روابط حقوقی محسوب می شود، تغییر و اصلاح قوانین مربوط به آن هم هیچ گاه از دید قانونگذاران دور نمانده بود. لذا قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 پس از قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 و 62 به دنبال اصلاحات در قوانین مربوط به روابط استیجاری تصویب گردید.

سرقفلی از مباحث پیچیده حقوقی است که بهتر است قبل از هر اقدام حقوقی یا تنظیم قرارداد در این زمینه با یک وکیل سرقفلی مشاوره نمایید.

واژه سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 آمده است. هر چند مفهوم سرقفلی قبل از این قانون نیز وجود داشته است.

سرقفلی در واقع وجهی است که مالک در ابتدای اجاره از مستاجر دریافت می کند و این مبلغ اضافه از مبلغ اجاره بها است و به تبع ملک از مستاجر اخذ می شود. اگر موجر یا همان مالک سرقفلی از مستأجر دریافت کرده باشد، باید هنگام تخلیه آن را به قیمت عادله روز به مستأجر پرداخت کند. کارشناس در تعیین این میزان؛ موقعیت ملک، نوع استفاده از آن و ...... را در نظر می گیرد.

جهت مشاوره با وکیل برای سرقفلی با این شماره ها تماس بگیرید: 88019244 و 88019243

مقررات سرقفلی در موارد 6 الی 10 قانون موجر و مستأجر سال 76 درج گردیده است.

جهت مشاهده متن قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 روی این لینک کلیک کنید.

آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر سال 76:

ماده 1 ـ منظور از واژه قانون «در این آیین نامه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26/5/1376» می‌باشد.

ماده 2 ـ موارد زیر مشمول مقررات قانون نمی‌باشد:

1 ـ روابط استیجاری قبل از اجرای قانون‌.
2 ـ روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید با اجازه موجر در صورتی که قرارداد اجاره قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون باشد.
3 ـ روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات بر حسب ‌تراضی شفاهی با موجر به عنوان اجاره‌.
4 ـ موارد تخلیه اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد.
5 ـ در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (2) قانون ‌تنظیم نشده باشد.

تبصره- رابطه استیجاری در اماکنی که ابتدائا از تاریخ لازم‌الاجراشدن قانون به اجاره واگذار شده یا می‌شود یا پس از تاریخ یاد شده توسط‌طرفهای قرارداد اجاره تمدید می‌گردد، مشمول مقررات قانون مورد اشاره‌خواهد بود.

ماده 3- رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع‌ماده (2) قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی‌غیرمالی و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.

ماده 4 ـ رییس حوزه قضایی یا دادگاه مرجوع الیه با احراز مالکیت با ذی‌نفع‌بودن موجر حسب‌مورد مبادرت به صدور دستور تخلیه خواهد نمود.

ماده 5 ـ ابلاغ اوراق قضایی و یا اوراق اجراییه به مستاجر در محل‌عین مستاجره و به موجر در محل مندرج در قرارداد صورت می‌گیرد؛ مگراینکه طرفین ترتیب دیگری را مقرر نموده باشند.

ماده 6 ـ اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد و توسط مامور، ابلاغ و اجرا می‌گردد. مامور مکلف است آن راظرف (24) ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه ثانی رسید دریافت‌کند و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید، مراتب را در ابلاغ نامه قید و ظرف (3) روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام نماید.

ماده 7- چنانچه مستاجر در محل حضور نداشته باشد، مفاد دستورتخلیه به یکی از بستگان یا خادمان وی که سن ظاهری او برای تمییز اهمیت ‌موضوع کافی باشد، ابلاغ می‌شود.

ماده 8- هرگاه اشخاص مذکور در ماده قبل در محل حضور نداشته‌باشند یا از دادن رسید امتناع ورزند، مامور مراتب را در اعلامیه‌ای قید و به‌محل الصاق می‌نماید.

تبصره ـ در اعلامیه‌، مراتب مراجعه مامور و استنکاف اشخاص ویا عدم حضور آنان و نیز مفاد دستور مقام قضایی درج شده وهمچنین این مطلب قید خواهد شد که چنانچه ظرف (3) روز مستاجر اقدام به تخلیه محل و تحویل آن به موجر یا نماینده قانونی ‌وی و یا دفتر دادگاه ننماید، امر تخلیه در روز و ساعت معین توسط ‌مامور اجرا انجام می‌پذیرد.

ماده 9- در مورد اسناد رسمی ‌اجاره‌، درخواست ‌صدوراجراییه جهت‌تخلیه مورد اجاره از دفترخانه تنظیم‌کننده سند به عمل خواهد آمد.

ماده 10 ـ درخواست نامه برای اسناد عادی اجاره در فرم مخصوص ‌تنظیم می‌شود و شامل نکات زیر خواهد بود:

الف- نام و نام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت موجر یا نماینده‌قانونی و یا قایم مقام وی‌.
ب ـ نام و نام‌خانوادگی و محل‌اقامت مستاجر یا قایم‌مقام قانونی وی‌.
پ ـ مشخصات عین مستاجره‌.
ت ـ مشخصات و تاریخ سند اجاره‌.

تبصره 1 ـ تصویر مصدق قرارداد باید پیوست درخواست نامه یادشده باشد.

تبصره 2 ـ در صورت فوت موجر یا مستاجر، وراث آنها و درصورت انتقال عین از ید موجر و یا منافع از ید مستاجر، ایادی‌منتقل الیهم و در صورت حجر موجر یا مستاجر، نماینده قانونی‌آنها، قایم مقام قانونی آنان می‌باشند.

ماده 11 ـ سر دفتر پس از احراز هویت و صلاحیت‌درخواست‌کننده‌، اوراق اجراییه را ظرف (24) ساعت در (3) نسخه‌با قید تخلیه محل عین مستاجره موضوع سند تهیه و به مهر ویژه‌اجرا منقوش و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل‌ارسال می‌نماید.

ماده 12 ـ اجرای ثبت موظف است با وصول اوراق اجراییه ازدفترخانه ظرف حداکثر (24) ساعت نسبت به تشکیل پرونده وصدور دستور ابلاغ و تخلیه به مامور اقدام نموده و مامور مکلف‌است ظرف (48) ساعت اوراق اجراییه را ابلاغ و طبق قسمت اخیرماده (6) و مواد (7) و (8) این آیین نامه عمل نماید.

ماده 13 ـ چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت‌، به علت وقوع حوادث غیرمترقبه‌، مستاجر قادر به‌تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید، مراتب درخواست وی‌ توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستوردهنده گزارش می‌شود. مقام‌قضایی صالح مربوط می‌تواند با استمهال مستاجر برای یک نوبت‌به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند.

ماده 14- دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم‌اسناد اجاره مکلفند در سند اجاره اماکن با کاربری تجاری و اماکنی‌که با رعایت قوانین و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاری‌واگذار می‌شوند، تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون‌سرقفلی واقع شده است و در قراردادهای عادی اجاره نیز، طرفین‌مکلفند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم نمایند.

ماده 15 ـ مستاجر اماکن تجاری در مدت اجاره‌، چنانچه حق انتقال‌به غیر از او سلب نشده باشد، می‌تواند با اخذ مبلغی به عنوان‌سرقفلی‌، مورد اجاره را برای همان شغل و در صورتی که منع قانونی‌وجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد، برای ‌مشاغل دیگر با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره‌نامه‌، به دیگری‌منتقل نماید.

ماده 16 ـ در غیر از موارد مذکور در ماده (4) قانون‌، چنانچه‌مستاجر مدعی حقی باشد می‌تواند طبق مقررات از دادگاه عمومی‌محل وقوع ملک درخواست احقاق حق کند، این امر مانع اجرای ‌دستور تخلیه نمی‌باشد، فقط دادگاه پس از ثبوت ادعا، به تامین‌حقوق مستاجر و جبران خسارت او حکم می‌نماید. در این‌خصوص مستاجر می‌تواند تامین حقوق خود را از دادگاه درخواست‌نموده و دادگاه مکلف است نسبت به آن‌تصمیم مقتضی اتخاذ نماید.

ماده 17 ـ در صورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود ومستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شکایتی داشته و یامدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، شکایت خود را به دادگاه عمومی‌محل وقوع ملک تقدیم می‌نماید. اعلام شکایت مانع اجرای دستورتخلیه می‌باشد، مگر اینکه دادگاه رسیدگی‌کننده‌، شکایت مستاجر را مدلل بداند، در این صورت پس از اخذ تامین متناسب با ضرر وزیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادرخواهد نمود.

ماده 18 ـ چنانچه شکایت مستاجر مورد اشاره در ماده قبل به‌موجب حکم نهایی رد شود، موجر حق دارد خسارتی را که ازتوقیف اجرای دستور تخلیه به او وارد شده است بر طبق قوانین ومقررات مطالبه کند.

ماده 19- چنانچه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یاقرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده‌و در سند اجاره (عادی و یا رسمی‌) درج شده باشد یا توسط خودموجر عنوان شود، در این صورت تخلیه و تحویل مورد اجاره به‌موجر موکول به استرداد سند یا وجه یاد شده به مستاجر و ارایه‌رسید آن به ضمیمه درخواست تخلیه به مرجع قضایی و یا ارایه آن‌به دایره اجرای ثبت و یا سپردن آن بر حسب مورد به دایره اجرای‌دادگستری و یا دایره اجرای ثبت می‌باشد.

تبصره- در صورتی که ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن در سند اجاره (عادی و یا رسمی‌) ذکر نشده‌باشد و توسط موجر نیز هنگام درخواست و تقاضای تخلیه مطرح‌نشود و مستاجر از این جهت مدعی حقی شود، می‌تواند طبق ماده‌(5) قانون اقدام به احقاق حق خود نماید

http://iranianlawyer.net

حق کسب و پیشه و تجارت؛ وکیل دادگستری 88019244

حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که مستأجر به تدریج و در اثر اشتغال خود در محل تجاری و در اثر استمرار فعالیت خود و با جلب مشتریان در ملک پیدا می کند.

قانونگذار با به رسمیت شناختن این حق در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 برای این حق اعتبار و ارزش مالی قائل شده است و مالک را مکلف به پرداخت این حق به مستأجر نموده است که بعضاً گاهی از قیمت خود ملک بیشتر می شود. جهت کسب اطلاعات بیشتر حقوقی در مورد حق کسب و پیشه و تجارت با وکیل دادگستری مشورت نمایید.

اصطلاح حق کسب و پیشه و تجارت اول بار در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1339 به کار رفت. لیکن همانطور که فوقاً اشاره شد بیشتر از قانون روابط مالک و مستأجر سال 1356 موکداً به آن پرداخت شد.

در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 در خصوص موارد تخلیه و پرداحت حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر مقرراتی آمده است.

این قانون هم چنین در خصوص تنظیم اجاره نامه، فسخ و تعمیرات حاوی مقرراتی است.

قبل از تنظیم اجاره نامه بهتر است با وکیل دادگستری مشورت نمایید.

جهت مشاهده متن قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 روی این لینک کلیک کنید.

قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 15/8/65:

‌ماده واحده - از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچ گونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار‌می‌شود. در رأس انقضاء مدت اجاره، مستأجر موظف به تخلیه آن می‌باشد مگر آن که مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود در صورت تخلف دوایر اجرای ثبت مکلف است به اجرای مفاد قانون هستند.

‌قانون فوق مشتمل بر ماده واحده در جلسه روز پنج‌شنبه پانزدهم آبان ماه یک هزار و سیصد و شصت و پنج مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ1365.8.21 به تأیید شورای نگهبان رسیده است

http://iranianlawyer.net

تجویز انتقال منافع | اجازه انتقال سرقفلی | وکیل سرقفلی88019243-88019244

برای انتقال منافع یک عین به دیگری، لازم است به انعقاد عقدی مبادرت شود به نام عقد اجاره که قانون مدنی در ماده 446 به تعریف آن پرداخته است. به موجب این ماده اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.

بعد از این آشنایی مقدماتی با عقد اجاره که به معنی انتقال منافع عین مستاجره می باشد. این نکته مطرح می شود که آیا مستاجری که مالک منافع عین مستاجره شده و مستاجر نامیده می شود می تواند منافعی که در حال انتفاع از آن می باشد را به فرد دیگری انتقال دهد یا خیر؟

برای بررسی این موضوع به قوانین مدون درباره اجاره خواهیم پرداخت که با توجه به موضوع مورد اجاره در این قوانین امکان انتقال منافع متفاوت خواهد بود.

قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356: یکی از مواردی که این قانون به آن پرداخته موردی است که محلی برای کسب یا پیشه یا تجارت به اجاره داده می شود. حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می آید. در نتیجه بعد از اینکه مستاجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند. پس حق کسب یا پیشه یا تجارت حقی است که به مستاجر تعلق پیدا خواهد کرد

بعد از شناخت حق کسب یا پیشه یا تجارت، باید به این موضوع پرداخته شود آیا مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت می تواند منافع مورد اجاره را به شخص دیگری انتقال دهد؟ ماده 19 قانون روابط  موجر و مستاجر به این امر پرداخته به موجب این ماده: " در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.

هر گاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد، باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد و الا مستاجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در اینصورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک ( اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد ) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود

هر گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود.

در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت

لازم به ذکر است حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود

قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376: سرقفلی و مفهوم آن در سال 1376 به صورت صریح وارد قانون روابط موجر و مستاجر شد و قانونگذار در ماده 6 به بیان مفهوم آن پرداخته به اینصورت که: " هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد."

 بنابراین مستاجر که سرقفلی پرداخت کرده است می تواند حق خود را برای مدتی که از مدت اجاره خودش تجاوز نکند به دیگری واگذار نماید و از منتقل الیه وجهی به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

لازم به ذکر است چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد

در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد

http://www.iranianlawyer.net